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福建九地市房地產市場簡析 廈房價暴漲幾率小

漳平房網(www.www.trolltab.com)   2014年3月29日16時16分    來源: 廈門晚報

 

福建九地市房地產市場簡析 廈房價暴漲幾率小

隨著我省動車、高速公路等快捷交通方式的逐步完善,越來越多人的置業選擇正在發生改變,他們開始接受工作、居住不在同一座城市的生活方式,因此他們期待能對周邊城市的房地產市場有所了解。為此,本報經過多方搜羅信息,深入研究數據,收集整理了全省各地市樓市的概況,以便為有異地置業需求的購房者提供參考意見。 (黃毅輝 整理)

  龍巖

  外來實力房企大舉進入

  2013年,龍巖房地產市場呈現供銷兩旺的良好態勢。進入2014年,盡管龍巖樓市以“冷清”開局,但隨著樓市緩沖期的逐漸過去,龍巖樓市或將迎來新的機遇。

  近年來,隨著龍巖房地產市場發展日漸成熟,外來品牌地產開發商紛紛布局龍巖,如萬達集團、廈門建發房產、禹洲地產、廈門住宅集團、廈門國貿房地產等。他們帶來了先進的開發理念,如大手筆打造公園式的小區綠化,受到眾多市民的青睞。

  2013年是龍巖中心城區商業地產發展最為密集的一年,許多大型城市綜合體正在如火如荼的建設中。商業地產已經進入買方市場,投資者可以精挑細選。

  目前,龍巖城區樓盤均價約8500元/平方米,“6”字頭房源寥寥無幾,不少沖破萬元大關。

  如今,龍巖中心城區樓市的競爭格局已從本地開發商之間的競爭,發展到本地開發商與外來房企之間的競爭,未來將發展到外來房企之間的競爭。

  三明

  住宅樓面價破萬

  2013年三明市商品房銷售面積達263.46萬平方米,增長20.5%,增幅比上年提高15.9%,其中住宅銷售237.59萬平方米,增長26.6%,增幅提高19.9%。2013年出讓的三明住宅用地樓面價呈上升趨勢,市區和一些縣的部分樓面價已突破萬元。去年三明市區房價均價為每平方米8100元;永安市為每平方米5200元,其他縣每平方米約為5000元。

  業內人士分析,三明市房價在2014年將會溫和上漲,三明樓市仍有較大的市場,將會引來更多的外地房企進駐。

  南平

  中心城區土地供給緊俏

  近年來,南平市政府提出建設組團式山水園林城市,城市發展定位更加明確。如今,南平房地產開發和建設的主戰場已經轉向老城區周邊,全市商品住宅銷售備案平均價格4938元/平方米,市區商品住宅銷售備案平均價格5766元/平方米。

  未來3至5年,延平區的主要土地供應將集中在大家廠-黃墩片區、江南新城。從區位、地塊環境等對比,這兩個片區的項目難以和南平師專地塊項目競爭。分析近兩年南平延平區房地產市場的供應量、銷售量、市場可持續供應量、政府近三年的經營性土地出讓情況等指標,結合區域內受地形限制,在未來也難以形成較大規模的土地供應情況,該區域市場供需基本平衡,甚至供應量略有不足。

  廈門

  房價暴漲幾率或較小

  廈門,位于福建東南端,南接漳州,北鄰泉州。全市面積1699平方公里,轄島內思明、湖里,及島外集美、海滄、同安、翔安,共6區。

  人口規模:2013統計年度全市總人口達398.3萬人。根據規劃,廈門遠景可承載人口規模為800萬人。

  經濟數據:統計局數據顯示,2013年廈門實現地區生產總值3018.16億元,增長9.4%;全年居民消費價格指數穩中有升,上漲至2.3%,分別比全國、全省低0.3和0.2個百分點。

  城市魅力:國際花園城市,獲聯合國人居獎,多次名列全國宜居城市前茅。

  樓市概況:統計局數據顯示,2013年實現商品房銷售面積786.41萬平方米,增長27.8%;商品房銷售額1071.85億元,增長41.8%,其中住宅銷售額846.18億元,增長36%。2013年廈門市住宅成交客群中,本地客群占比提升至52%,省內異地客群占比33%,降低4%。

  土地市場:2013年出讓的廈門島內住宅用地平均樓面價為每平方米24816.85元;島外住宅用地平均樓面價達到每平方米9230.34元,出現了多宗區域單價或總價“地王”。海滄、翔安的樓面價已突破萬元。

  房價參考:戴德梁行數據顯示,2013年廈門商品住宅均價同比去年增長18.7%,達到每平方米14440元。有專家表示,廈門房價將達“5-3-2”格局,即島內高端盤售價超5萬元/平方米,整體均價直逼3萬元/平方米,島外品質盤均價也近2萬元/平方米。

  樓市政策:1.非本市戶籍居民家庭在廈門購房,需要提供自購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明,且限購1套房。

  2.自2013年12月10日起,在廈門市出讓成交取得土地的商品住房項目,不再享有“購房入戶”政策;在2015年12月31日之前,購買2013年12月10日前出讓成交取得土地的商品住房,仍按原“購房入戶”政策執行;自2016年1月1日(含當日)起,購買廈門市商品住房,不再享有“購房入戶”政策。購房時間以商品房買賣合同備案時間為準。

  熱門區域:今年島內五緣灣會是一大熱點,而島外區域翔安、海滄馬鑾灣更具投資潛力。

  2014年展望:專家分析,截至2013年底全市商品住宅可售庫存僅約230萬平方米,不足2013年成交量的一半,庫存緊缺預示著未來房價上漲壓力依然緊迫。業內人士均認為,廈門房價還會“漲”,但暴漲幾率較小,溫和上漲趨勢很明顯

 漳州

  房價處于低洼地帶

  漳州緊鄰廈門,其經濟、配套等方面不如廈門,房價也與廈門差距很大,這是其優勢之一。

  目前,漳州各區域樓市均價以萬元以下居多。2013年漳州市區樓市均價為6737元/平方米,今年3月均價為7332元/平方米,首次“破7”,尚不及廈門房價的三分之一。目前,漳州房價還處于低洼地帶。熱點區域價格稍高,漳州角美房產均價在6700元/平方米左右,廈門灣南岸房產均價在6500元-6800元/平方米之間。

  專家分析,2014年漳州樓市仍以維穩為主,雖然市場呈現供大于求現狀,但去化總體平衡。隨著眾多新盤的入市,預計2014年市場成交將平穩運行,房價則維持穩中上升態勢,個別高端豪宅價格有望破萬。廈門灣南岸、角美臺商投資區承接了廈門的外溢購買力,已具備一定的自住、投資條件。

  寧德

  住宅投資比重穩步上升

  2013年,寧德市房地產開發投資、房屋施工面積、新開工面積、商品房銷售面積保持著快速增長的勢頭,住宅投資比重逐步上升。從數據上看,福安的房價高于霞浦,接近寧德市區房價。目前,寧德市區商品房成交價格在7000-8000元/平方米。近年來,寧德市區新房成交量和均價整體呈現“量價齊漲”模式。

  與此同時,隨著房地產市場宏觀調控政策的相繼出臺,寧德樓市的商品住宅銷售總體平穩。數據顯示,2013年1至4月寧德市商品房銷售面積同比增長30%,增幅雖然比一季度提高8.9個百分點,但仍低于全省112.1個百分點。去年1至4月,寧德市房地產投資增幅回落。房地產開發投資完成60.56億元,比上年同期增長37.3%,增幅比上年同期回落35.6個百分點。同時,商品房施工面積增速放緩,全市商品房施工面積1054.39萬平方米,增長23.9%,增幅比上年同期回落5.5個百分點。

  福州

  樓市迎來“供應年”

  福建省省會,位于福建省東部、閩江下游。現轄五區二市六縣,總面積1.2萬平方公里,城區規劃面積1043平方公里。福州是祖國大陸離臺灣最近的省會中心城市,全國著名僑鄉。

  人口規模:福州人口700余萬,其中城鎮人口300余萬,2013年人口自然增長率控制在7‰以內。

  經濟數據:2013年全市生產總值4700億元,增長11.5%;城鎮居民人均可支配收入32130元,同比增長9.3%;福清、閩侯、長樂、連江被評為全省縣域經濟實力十強縣。

  城市魅力:城市空氣質量優良率94%,綜合指數排名持續位居全國大中城市前列。森林覆蓋率55.3%,人均擁有公園綠地面積12.8平方米。

  樓市概況:2013年樓市全年供應量大幅增長,市區商品住宅供應308.5萬平方米,環比2012年增長51%,閩侯商品住宅供應241.8萬平方米,較2012年的138.5萬平方米漲幅達75%。而這些新增的住宅供應量還將在2014年內相繼面市并加推,購房剛性需求量大。

  土地市場:2013年土地市場“住少商多”。2014年,政府可能注重住宅用地供應,但由于目前市區土地供應有限、舊城改造,以及拆遷難度加大等因素的影響,2014年住宅用地供應將集中在福州郊縣,比如閩侯、東部新城、長樂、福清等地。市場人士分析,因去年房企的資金回籠情況較好,因此今年房企仍將積極增加土地庫存。

  房價參考:市區黃金地段房價每平方米已經達到2.5萬元-3萬元,價格上漲空間不大,而像貴安、閩侯、甘蔗、荊溪這樣的新興區域價格還處在低洼地帶,一般在萬元以下,但隨著交通、城建、配套的不斷完善,未來漲價區域將主要集中在這些新興區域。

  樓市政策:對已擁有1套住房的本市行政區域內戶籍居民家庭、能夠提供在本市行政區域內1年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在五城區內限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在五城區內向其出售住房。八縣不限購,其中包括熱點板塊閩侯、連江。

  熱點區域:目前市中心以舊城改造項目為主,在售項目正在減少,且未來放量有限。可以預見,隨著市中心及江濱價值的不斷凸顯,區域房價達3萬元已經指日可待。未來市中心板塊將呈現出以樓盤高端產品供應為主的態勢。

  以金山、東區、北區板塊等為代表的市區外圍板塊,近年來各項配套正在逐步完善,將為越來越多的購房者打造人居樓盤。市區的價格快速上漲,剛需主力購房群被擠壓入閩侯,該板塊勢必將成為2014年福州樓市角逐的重要戰場。

  2014展望:今年1月份福州有超過10個樓盤有新房源面市,還有許多新的項目值得期待,比如閩江世紀城、中庚香江萬里、保利西江林語、萬科又一城、正榮財富中心這些項目都可能攪熱福州市場。

  2014年可以稱得上是福州樓市的“供應年”,但大體量的住宅供應無疑將導致供需關系發生變化,庫存的消化時間會拉長。2014年在調控逐漸以市場化為主的前提下,政策穩定加上購房者信心的回歸,相信樓市將逐漸走出成交受挫的低谷,同時,受去年年底成交低迷的影響,加之供應量激增,福州新房庫存量居高不下,今年樓市價格不會出現太大的波動。

  泉州

  高端項目扎堆入市

  從去年開始,泉州市區高端樓盤集中入市。業內認為,當下市場供需兩旺,開發商深度挖掘項目價值,這些高端樓盤不論從人居品質,還是樓盤定位,都將引發泉州樓市“質”變。

  去年,泉州商品房銷售增量明顯,住房以剛需和改善性需求為主,投資投機性需求基本淡出市場,房價也有所提升。2014年泉州市區房產均價居全省中流水平,明顯低于福州和廈門,但有逐步攀升的趨勢,部分片區均價已至8000元/平方米。商品房總體庫存合理,市中心庫存最多。

  莆田

  部分城區房子供不應求

  2013年,莆田市房地產投資、商品房新開工及銷售、土地出讓等指標與上年同期相比都有明顯的增加。目前,荔城區新開工面積居全市第一;涵江區隨著舊城改造的全面啟動,其新開工面積增幅居全市第一,樓市需求量略大于供應量。從對商品房買賣合同登記備案價格統計,2013年住宅商品房均價為7482元/平方米,比增11.67%。

  商品住宅均價按區域分,荔城區受萬科精裝房以及市中心區一些價位較高樓盤的影響,房價漲幅最大,其次為仙游縣和涵江區;秀嶼區因市場庫存量較充裕,價格漲幅相對較小。其中荔城區8536元/平方米,比增19.77%;城廂區8251元/平方米,比增13.48%;涵江區5991元/平方米,比增16.58%;秀嶼區4815元/平方米,比增3.79%;仙游縣5844元/平方米,比增18.40%。

 

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