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房地產政策走向以管代調:房市調控時代或即將結束

漳平房網(www.www.trolltab.com)   2014年3月10日15時57分    來源: 21世紀經濟報道

 

        今年樓市是否還應出臺調控政策,分類調控是否就是住建部負責人透露的雙向調控,似乎變得撲朔迷離。人們在研讀今年的政府工作報告時發現,今年“罕見”地未提房地產調控和遏制房價過快上漲勢頭,僅在完善住房保障機制中點了一句“針對不同城市情況分類調控”。

  結合去年中央政府房市調控“真空”,政府工作報告向市場傳遞出兩大關鍵信息:一是在完善住房保障機制下的分類調控,不是住建部負責人提的雙向調控;一是在重點傾向保障房體系的構建等背景下,房地產調控十年了首次“退出”政府工作報告,很可能透射出商品房市場將遵循簡政放權改革思路,逐漸放松管控,不再出臺帶有明顯行政色彩的調控政策。

  如果今年中央政府繼續堅持“不干預”的理念,尤其是在房價理性回歸過程中,不再像2009年出臺房地產刺激政策,那對房市的健康發展無疑是一大好事,對經濟也是一大幸事。環顧自2005年以來的樓市調控和房價走勢,不難發現與樓市調控如影隨形的是房價的節節攀升和泡沫化。之所以出現這種事與愿違的結果,雖然可以用因缺乏調控經驗的“政策試錯”來詮釋,但根本上源自樓市調控本身就混淆了權力與市場的邊界,忽視市場規律和邏輯,進而導致不合理的市場干預。

  近年來的調控從供給管理到需求管制,再到供需雙向調控,其力度不可謂不大,但在持續多年的寬松財金政策背景下,這種人為限制和調控市場供需的手段,最終都蛻變成了市場對監管的套利,進而強化了市場對房價走高之預期。這種樓市調控與房價相互攀比的格局,與過去決策層在房市抉擇中缺乏“定力”,出臺被市場牽著鼻子走的樓市調控政策直接相關。

  最為典型的如限購和以打擊投資投機性需求所采取的增加交易成本政策,本來長期以來快速增長的房地產投資已導致了城市住房空置率高企,對癥下藥的方法應是最大限度地降低市場交易成本和壁壘,鼓勵存量房交易,而限購和增加房產交易成本,實際使大量本應進入市場交易的住房閑置化,使房價越來越取決于受人為干預的新建房,進而強化房價上漲預期,使囤房式價差套利交易大行其道。

  當前淡化樓市調控,反映決策層越發明確,房市走向是市場機制發揮作用的結果,而決定市場走向的信息分散在不同的市場主體中,再強大的政府都不可能獲得決定市場走勢的所有信息,通過調控來轉變市場預期必將以扭曲市場信號為代價。而讓市場在資源配置中起決定性作用,政府主要做好事中事后監管,維護市場交易秩序正義。

  淡化房地產調控,反映決策層希望在房市探尋政府與市場的合理邊界。如政府工作報告僅在完善住房保障體系上提出分類調控,源自住房保障體系是政府應盡的公共服務義務,是政府有所為的施政重點;而之于商品房市場,則屬于市場機制發揮作用的地方,政府所需做的是事中事后的管理監督,并維護好合理的市場交易秩序。

  同時,仔細解讀政府工作報告,不難發現決策層似乎在系統性地營造淡化房地產調控的環境。如推進混合所有制改革,投資管理體制改革,鼓勵民資進入壟斷行業,簡政放權的行政審批制度改革,中央預算內投資增加至4576億元及研究房產稅立法工作等,反映決策層有意降低經濟對房地產的依賴,為房地產領域的降杠桿做對沖準備。

  總之,當前淡化房地產調控,可權作是決策層在房市明確政府與市場邊界的嘗試,它或將預示著房市調控時代即將結束,而以監管替代調控或將是未來施政的航向,即

 

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